Un bail se prépare avant d'être signé. La plupart des litiges qui surgissent en cours de location trouvent leur origine dans un document manquant ou mal établi au départ.
Les diagnostics à réunir
Le dossier de diagnostic technique est annexé au bail. Selon le logement, son année de construction et sa commune, il comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), accompagné de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat ;
- le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949 ;
- l'état d'amiante, selon la date du permis de construire ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, lorsque celle-ci a plus de quinze ans ;
- l'état des risques, naturels, miniers et technologiques, selon la commune ;
- le diagnostic bruit, à proximité de certains aéroports.
Chaque diagnostic a sa propre durée de validité. Un DPE périmé le jour de la signature n'a aucune valeur : mieux vaut vérifier les dates avant de fixer un rendez-vous.
Les annexes du bail
Au-delà des diagnostics, le contrat s'accompagne :
- de la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- d'un extrait du règlement de copropriété, lorsque le logement est en copropriété, portant sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au lot ;
- de l'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement ;
- de l'inventaire du mobilier pour une location meublée ;
- de l'attestation d'assurance habitation du locataire, à réclamer chaque année.
L'état des lieux mérite mieux qu'une formalité
C'est la pièce qui protège le propriétaire et le locataire au moment du départ. Un état des lieux utile est précis pièce par pièce, mentionne les relevés de compteurs, et s'appuie sur des photographies datées annexées au document.
Un état des lieux d'entrée expédié en dix minutes rend toute retenue sur le dépôt de garantie difficile à justifier deux ans plus tard.
Ce que le propriétaire doit aussi pouvoir produire
- Un logement décent au sens réglementaire : surface minimale, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements en état de fonctionnement, et performance énergétique minimale, dont le seuil se resserre progressivement.
- Les justificatifs de charges lors de la régularisation annuelle, que le locataire peut demander à consulter.
- Une quittance de loyer dès lors que le locataire la demande.
Les conséquences d'un oubli
Elles varient selon le document : impossibilité d'opposer certaines clauses au locataire, réduction de loyer, prise en charge de travaux, voire nullité de certains effets du bail. Aucune n'est anodine, et toutes se règlent bien plus facilement avant la signature qu'après.
Vous préparez une mise en location ? Nous réunissons le dossier, commandons les diagnostics manquants et établissons l'état des lieux — voir comment nous procédons.
